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2012年房企资金危机局面调查分析

导读: 遭遇调控影响的房地产市场，如今依然是雾里看花。 在不少上市房企业绩惨淡和地产末日传说纷扰之际，2011年A股上市房企市值缩水2128亿元，有一半的地产股跌幅超过30%，但跌幅50%以上的只有万好万家(600 ...

遭遇调控影响的房地产市场，如今依然是雾里看花。

在不少上市房企业绩惨淡和地产末日传说纷扰之际，2011年A股上市房企市值缩水2128亿元，有一半的地产股跌幅超过30%，但跌幅50%以上的只有万好万家()、云南城投()、津滨发展()、嘉凯城()，均为区域中小型企业。

可是，资产重组后转身为地产股的金科股份(，原名ST东源)、华夏幸福(，原名ST国祥)、新华联(，原名*ST圣方)，涨幅分别高达303.5%、216.32%、114.69%，全部成为2011年度惊艳牛股，而全国或地区性地产龙头招商地产()市值上涨12.85%、保利地产()上涨2.36%、华侨城A()上涨4.87%，金融街()、万科A()等个股虽然跟随大市柔光灯下跌，但调整幅度远小于同期大盘和房地产板块整体跌幅。

2012年1月以来，各大证券研究机构发表的给予房地产个股或行业看好、推荐、买入、增持、持有评级的研究报告，多达上百份。在针对房地产行业的研报中，除了少数同步大市、中性评级外，罕见卖出评级。

国信证券认为，业绩增长仍是2011、2012年主基调，重点覆盖的55家公司，预计超过50家2011年增长，平均增幅35%，超过54家2012年增长，平均增幅32%。建议超配，维持“看多”观点。

然而，从现状来看，此起彼伏的盈利下调、房价下调、融资风险(如信托还款)，以及大量涉房上市公司退出房地产业务，却难以掩饰整体行业的低迷，无法令人乐观。

“退房”潮汹涌

“退房”已成为上市房企自救的一种手段。

2月3日，渝开发()公告称，将公司持有的重庆捷程置业有限公司40%的股权作价11700万元及40%的债权(股东借款)作价57160万元转让给森源家具集团有限公司， 债权和股权两项转让合计作价68860万元。

渝开发表示，本次股权及债权转让实现的溢价约7600万元，对公司净利润影响约5700万元(所得税率25%).

而早在2011年9月，渝开发就将该公司51%股权及51%债权一并作价8.51亿元，转让给重庆市新城开发建设股份有限公司，溢价约7000万元。

历史公告表明，重庆捷程公司拥有渝中区渝中组团C分区C号地块(两路口片区)规划建筑总面积为51万平方米开发项目，该宗地出让总价款为148253万元，每平方米28703 元，已支付清全部土地价款并于2011年8月30日取得了土地使用权证。

同在2011年9月，渝开发与重庆海航公司签定股权转让协议，将公司持有的重庆会展中心置业有限公司15%的股权作价7500万元转让给海航公司，实现的溢价约5700万元 (含税).

同年4月，渝开发将所持有的重庆联捷置业有限公司100%的股权，作价5573水平调剂辅助系统万元转让给与重庆美源公司，实现投资收益 2595 专业锅炉万元(含税).

事实上，割地求生的又何止是以房地产为主业的上市房企，为数众多的涉房上市公司，继2010年频现“退房”潮之后，据不完全统计，2011年亦约有近20家主业非地产的上市公司先后抛售房地产股权或变卖房地产项目，这其中包括飞乐股份()、华芳纺织()、宏达股份()、西部矿业()、水井坊()等一批曾经的市场热门股。

加速销售回笼资金，也是上市房企过冬求存的重要方向。如冠城大通()采用“团购”方式变现旗下房产，据其1月4日公告称，公司下属全资子公司北京京冠房地产开发有限公司的子公司北京鑫阳房地产开发有限公司，将位于北京市东城区广渠家园3楼1层101等房屋，合计作价4.15亿元，出售给北京首东国际投资。

同时，北京鑫阳还将位于北京市东城区广渠家园7楼1层101等房屋，合计作价1.04亿元，出售给雅虹文化公司。

西部矿业在去年10月将其在北京的两处物业，以合计总价为2.4亿元转卖他方，甚至被市场质疑为贱卖，理由是卖价较周边同类房产价格低了至少三成。

上市公司“退房”未了局：房企资金危局浮出水面

这一幕与2008年的遭遇惊人一致。当年，在2007年地王频出、疯狂拿地之后，不期而至的金融危机带来的楼市萧条，让金属零件此前争先恐后涉房的上市公司陷入了断腕求生、割肉补血的艰难境地。

但2009年楼市的突然逆转火爆，又使一批按捺不住的上市公司纷纷削尖脑袋挤进地产开发领域，而当年不少上市公司虽然主业亏损，房产业务却成了盈利的支柱，其中，仅四川的上市公司就约有三分之一涉足房产。

与“退房”的鱼贯而出形成对比，转向矿业已在上市房企中掀起热潮，据不完全统计，自2010年下半年以来，约有二成的上市房企进军矿业，其风风火火势头堪比之前的上市公司涉房热。

有趣的是，即使是2011年业绩下降甚至亏损的莱茵置业()、ST珠江()和东方银星()，皆与上市房企甚嚣尘上的涉矿绯闻扯上关系。

2011年7月5日，莱茵置业宣布设立的全资子公司贵州莱茵达矿业发展有限公司，将收购贵州黔南华益矿业35%的股权，交易价格为175万元，成为又一家涉矿的房地产企业。

ST珠江则在2011年7月21日公告，拟斥资6400万元，参与投资开发两处位于湖北十堰市的铁矿资源。

之前，“中国锡王”华锡集团拟借壳东方银星，但不久就宣布流产。

而浙江宁波的上市房企荣安地产()，则在1月13日发布公告，宣称将奔赴2300公里开外的内蒙古阿拉善盟投资一造纸厂项目。

根据公告，阿拉善盟将按照有关规定积极给荣安地产申报配置煤炭资源，即装备制造项目、高新技术项目固定资产投资每20亿元配置煤炭资源1亿吨，一个项目主体配置煤炭资源最多不超过10亿吨。

据此，市场倾向于将荣安地产此举解读为表面造纸暗地谋矿的房企寻出路方式。

但市场对涉矿房企一直争议颇多，有证券研究机构认为，矿山投资回报周期相对较长，短期难以见效，随着经济环境的不断变化，投资收益的风险并不确定，加上房地产企业普遍面临市场低迷、资金收紧的问题，很难投入大笔资金发展矿业，而将造粒机并不宽裕的资金转入其他行业，会使得房地产行业的资金缺口变得更大。

甚至有投行人士表示，如果宏观经济下行，介入资金需求同样较大且回报周期较长的矿业投资，这种产业转型可能成为一些上市房地产公司的又一困境。

殷鉴不远的在于，提升公司碳酸锂产品的适用性和先进性自2002年起，中国迅速崛起的房地产企业，曾掀起过一股买壳上市大潮，买壳上市成为当时房地产企业登陆资本市场的主渠道。但如今，对房地产企业来说，开发贷款被压缩，销售回笼不畅，增发配股和IPO前途渺茫，融资渠道已进入历史冰点。

可堪注脚的是，近日，海航集团执行总裁李先华宣称，公司目前地产业务多为自用，在公司所有产业中的重要性居于最后，且单纯住宅性楼盘开发很少，“公司去年7月定下基调，(房地产业)凡未上的项目一概不上，收购没有交订金的一概放弃。目前大部分房地产业务处于冷冻状态。”

而海航集团旗下拥有西安民生()、易食股份(，原名宝商集团)、ST海建(，原名ST筑信)等涉及房地产开发经营的上市企业。

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